Quizá has pensado en comprar una casa, pero te detienen ideas o preocupaciones que parecen no tener solución.
Los programas de enganche bajo que sí existen en Texas (y cómo saber si aplicas).

Muchos piensan que comprar casa requiere 20% de enganche o un crédito perfecto.
Ese mito ha frenado a cientos de familias en Odessa y Midland… cuando en realidad estaban más cerca de lo que creían.

Aquí te explico, con palabras simples y sin promesas falsas, qué programas existen, qué requisitos piden, y qué tan cerca podrías estar tú según tu situación real.

⚡️ 1. «Necesito el 20% de enganche.»

Los 5 programas de enganche bajo disponibles en Texas (y para quiénes son):

A continuación te explico los programas reales, vigentes y que sí aplican en Texas.

1) Convencional 5% – El más común para compradores con ingresos estables

Enganche: Desde 5%
Crédito recomendado: 660+ (aunque algunos prestamistas califican con menos)
Ideal para:

• Personas con empleo estable
• Compradores que quieren pagos más bajos que FHA
• Quienes planean permanecer al menos 3–5 años en la propiedad

➡ Ventaja: El pago mensual suele ser más bajo que FHA a mediano plazo.
➡ Desventaja: Pide mejor crédito.

2) FHA – El clásico para compradores primerizos

Enganche: 3.5%
Crédito mínimo realista: 580 (aunque ideal 600–620)
Ideal para:

• Compradores primerizos
• Ingresos moderados
• Personas que necesitan requisitos más flexibles

➡ Ventaja: Aprobación más flexible si tu crédito no es perfecto.
➡ Desventaja: Incluye un seguro hipotecario obligatorio.

3) Convencional 3% – Solo para ciertos perfiles (no todos califican)

Enganche: 3%
Crédito recomendado: 660+
Ideal para:

• Compradores primerizos con excelentes ingresos y crédito
• Personas con DTI (relación deuda-ingreso) bajo

➡ Nota importante:
Este programa existe, PERO no siempre está disponible, depende del prestamista y del perfil del comprador. No lo promuevo porque genera expectativas incorrectas si no califican.
Solo lo menciono para que sepas que existe.

4) Programas estatales de asistencia (depende del prestamista y calificación)

Texas tiene programas que ayudan con parte del enganche o los costos de cierre…
PERO no son “dinero gratis” ni siempre aplican.

Lo que pueden ofrecer:

• Segunda hipoteca diferida
• Asistencia parcial al down payment
• Ayuda para costos de cierre

➡ Requisitos comunes:

• Crédito 620+
• Ingreso dentro de ciertos límites
• Comprar la vivienda como residencia principal

➡ Importante:
Cada programa cambia por disponibilidad, presupuesto estatal y prestamista.
Por eso yo no prometo ninguno, pero sí te digo si tu perfil encaja para explorar uno.

5) Programas especiales (militares, médicos, maestros, etc.)

Algunos prestamistas tienen programas internos para:

• Militares
• Enfermeros
• Personal médico
• Maestros
• Primeros respondedores

No todos aplican siempre y depende 100% del prestamista, pero existen.

Si tú estás en uno de estos grupos, vale la pena evaluarlo — con expectativas realistas.

⚡️ ¿Qué programa es mejor según TU situación?

Para decidirlo, estos son los criterios que realmente importan (y que un prestamista confirmará):

✔ Tu crédito

• 580 – 620 → Más probabilidad FHA
• 620 – 660 → FHA o Convencional, depende del DTI
• 660+ → Convencional casi siempre es mejor opción

✔ Tu ingreso y estabilidad laboral

• Si tienes 2 años de historial estable, físicamente o con taxes → mejor elegibilidad.
• Si tienes menos tiempo, se revisa caso a caso.

✔ Tu capacidad de ahorro

• Si puedes guardar entre 3.5% y 6%, ya estás dentro del rango de enganche + costos.

✔ Tu nivel de deuda

• Este punto es más importante de lo que la gente cree.

⚡️ 3. ¿Qué documentos vas a necesitar?

No importa el programa:
Todos los prestamistas te pedirán versiones de estos documentos:

• Identificación válida
• 30 días de talones de pago
• W-2 de los últimos 2 años (si aplica)
• Taxes de los últimos 2 años (si aplica)
• 2 meses de estados de cuenta bancarios
• Prueba de ingreso estable
• Carta de empleo si corresponde
• Evidencia del dinero del down payment

➡ Consejo realista:
Si empiezas a preparar estos documentos antes de precalificar, el proceso se hace rapidísimo.

⚡️ 4. Casos de familias que compraron con menos del 20%

No uso nombres por privacidad, pero estos son casos reales de mis compradores en Odessa / Midland:

✓ Familia A – 3.5% FHA, crédito 610

• Pagaban $1,450 de renta.
• Compraron con FHA aportando 3.5% → $7,300 aprox.
• Hoy pagan menos que lo que pagaban rentando.

✓ Cliente B – Convencional 5%, crédito 670

• Ganaba bien pero creía que necesitaba 20%.
• Compró con 5% y los costos se negociaron parcialmente con el vendedor.

✓ Comprador C – Asistencia parcial en costos

• Crédito 640.
• Recibió ayuda en parte de los costos de cierre por un programa estatal y por el vendedor.

👉 Nadie puso 20%.
👉 Nadie tenía crédito perfecto.
👉 Todos empezaron igual que tú: preguntando si podían.

⚡️ 5. «No tengo dinero para los costos de cierre.»

Este es un punto válido. Pero en muchos casos:

• Los vendedores están ayudando con parte de los costos de cierre.
• Las constructoras nuevas también ofrecen incentivos.

💡 Por ejemplo: Algunas constructoras como D.R. Horton ofrecen hasta $10,000 para cubrir costos de cierre en ciertas casas.

Además:

• Muchos vendedores cubren los honorarios del agente del comprador.
• Las constructoras pagan la comisión al asesor, sin que eso salga de tu bolsillo.

🏡 ¿Por qué es importante aclarar esto ahora?

Mientras esperas «estar listo», el mercado sigue subiendo. En Odessa y Midland, las casas han aumentado de valor en los últimos años.

Si hubieras comprado hace 3 años una casa de $300,000, hoy podría valer $345,000. Y si has pagado al banco parte del capital, al vender podrías salir con $60,000 en ganancias netas (menos impuestos y costos).

Ese dinero no existiría si solo estuvieras rentando.

Estar listo no es tenerlo todo perfecto.

Estar listo es:

• Tener ingresos (aunque variables).
• Estar comprometido con tu futuro.
• Preguntar sin miedo.

¿Quieres saber si realmente estás lejos o más cerca de lo que imaginas?
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⚠️ Legal Disclaimer

Esta información es únicamente educativa.
Las cifras, porcentajes y escenarios presentados son estimaciones generales basadas en programas comunes en Texas.
Las aprobaciones, montos y requisitos dependen exclusivamente del prestamista hipotecario.
Gissel Sarduy no es prestamista, no otorga préstamos y no puede garantizar aprobaciones o términos financieros.
Para información precisa y final, consulte siempre con un prestamista autorizado.